Gastos de comprar una vivienda: ITP, AJD, notaría y registro
Qué impuestos y gastos se suman al precio de una vivienda en España, quién paga cada uno y cómo estimarlos con un ejemplo ilustrativo y prudente.
Por el Equipo de DossierHipoteca · Publicado el · Actualizado el · 5 min de lectura
Cuando se piensa en el coste de comprar una vivienda, es fácil quedarse con el precio de la escritura. Sin embargo, a ese precio hay que sumar impuestos y gastos que, dependiendo de dónde compres y del tipo de vivienda, pueden suponer una cantidad muy relevante. Conocerlos de antemano evita sorpresas y permite saber cuánto ahorro necesitas realmente.
Esta guía recorre los conceptos principales. Las cifras que aparecen son ilustrativas y se basan en tipos generales; las comunidades autónomas pueden aplicar tramos, bonificaciones o cambios que no se recogen aquí.
El primer gran bloque: impuestos de la compraventa
Vivienda usada: ITP
Si compras una vivienda de segunda mano a un particular, lo habitual es pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto que gestionan las comunidades autónomas, así que el tipo cambia según el territorio. Los tipos generales rondan, de forma orientativa, entre el 4 % y el 10 % del valor de la vivienda. Algunas comunidades aplican tramos progresivos según el precio (por ejemplo, Cataluña o Baleares, con tipos que pueden llegar al 13 % en los tramos altos) y otras tienen reducciones para jóvenes, familias numerosas, viviendas protegidas u otros supuestos.
Vivienda nueva: IVA y AJD
Si compras una vivienda nueva a un promotor, no se paga ITP sino IVA (con carácter general, el tipo reducido del 10 % para vivienda; en Canarias se aplica IGIC y en Ceuta y Melilla IPSI, con otros tipos) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que de nuevo fijan las comunidades autónomas y que suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 % de forma general.
Ejemplo ilustrativo
Para una vivienda usada de 250.000 € en la Comunidad de Madrid, con el tipo general de ITP del 6 %:
| Concepto | Importe (ilustrativo) |
|---|---|
| Precio | 250.000 € |
| ITP (6 %) | 15.000 € |
En una comunidad con un tipo del 10 %, el mismo piso supondría 25.000 € solo por este concepto. La diferencia justifica por sí sola comprobar con la calculadora de hipoteca, que incluye los tipos generales por comunidad autónoma y que puedes ajustar a tu caso.
El segundo bloque: notaría, registro y gestoría
Además de los impuestos, intervienen varios profesionales:
- Notaría: se otorga la escritura de compraventa ante notario, cuyos honorarios están regulados por arancel y dependen del valor y de las páginas de la escritura.
- Registro de la Propiedad: inscribir la vivienda a tu nombre devenga también un arancel.
- Gestoría: muchas personas contratan una gestoría para tramitar los impuestos y la inscripción. No es obligatorio, pero es frecuente.
Como orden de magnitud, el conjunto de notaría, registro y gestoría de la compraventa suele ser una fracción pequeña del total en comparación con los impuestos, pero puede alcanzar varios miles de euros.
El tercer bloque: gastos propios de la hipoteca
Si vas a financiar la compra con una hipoteca, aparecen otros gastos. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el reparto es, a grandes rasgos:
- A cargo del prestamista (el banco): la gestoría de la hipoteca, los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y la inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad.
- A cargo del prestatario: la tasación del inmueble (que el banco exige para fijar el valor sobre el que presta).
- Las copias de la escritura las paga quien las solicite.
- Impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca: la ley remite a la normativa tributaria, y desde la reforma de 2018 (Real Decreto-ley 17/2018) esa normativa considera sujeto pasivo al prestamista cuando se trata de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria.
El reparto concreto aparece en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la oferta vinculante que te entregue la entidad. Compruébalo antes de firmar.
Otros costes que no deben olvidarse
Más allá de lo anterior, al comprar suele haber gastos que no son impuestos pero sí exigen dinero:
- Seguros: la entidad puede ofrecer bonificaciones por contratar seguros vinculados, pero la ley permite elegir un seguro equivalente de otra compañía. Compara.
- Cuota de la comunidad y IBI: si hay deudas pendientes con la comunidad de propietarios o recibos atrasados, pueden afectar al comprador.
- Mudanza, reformas y mobiliario: fáciles de subestimar.
- Provisión de fondos: algunas gestorías piden una cantidad adelantada para pagar los impuestos.
Cómo calcular tu ahorro necesario
Para saber cuánto necesitas tener disponible antes de firmar, suma estas tres partidas:
- La parte del precio que no financia el banco (el banco no suele financiar el 100 %).
- Los impuestos de la compraventa (ITP o IVA + AJD, según el caso y la comunidad).
- Los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, más un margen para imprevistos.
Como referencia muy general, quien compra una vivienda usada suele necesitar, además de la parte no financiada, entre un 8 % y un 12 % del precio en impuestos y gastos. Es un orden de magnitud, no una promesa: tu caso puede quedar fuera de ese rango.
Ejemplo ilustrativo completo
Vivienda usada de 200.000 € en una comunidad con ITP general del 8 %, financiación del 80 %:
| Concepto | Importe (ilustrativo) |
|---|---|
| Parte no financiada (20 %) | 40.000 € |
| ITP (8 %) | 16.000 € |
| Notaría, registro y gestoría de la compraventa | 2.000 € |
| Tasación | 400 € |
| Ahorro necesario aproximado | 58.400 € |
Con estos números, los impuestos y gastos equivaldrían a algo más del 9 % del precio. Si la comunidad aplicase otra reducción o un tipo distinto, la cifra cambiaría.
Cómo reducir sorpresas
Hay varias acciones sensatas y sin riesgo: usar una calculadora que incluya los tipos de tu comunidad, pedir a la notaría y a la gestoría un presupuesto antes de firmar, solicitar la FEIN con antelación y preguntar al banco, por escrito, qué gastos asumirá. Para entender qué pide la entidad aparte del dinero, consulta qué mira el banco al estudiar tu hipoteca y la lista de documentos para pedir la hipoteca.
Si además quieres presentar tu situación económica de forma ordenada, puedes preparar un dossier hipotecario en PDF con tus ingresos, gastos, deudas y patrimonio, y llevarlo contigo al banco.
Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni financiero. Consulta a un profesional y a la normativa de tu comunidad autónoma antes de decidir.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué porcentaje del precio suponen los gastos de compra?
- Depende de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o usada. Como orden de magnitud, entre el 8 % y el 12 % del precio en vivienda usada (más en comunidades con tramos progresivos), aunque en algunos casos puede ser menos o más. Conviene calcularlo para tu caso concreto.
- ¿Quién paga los gastos de la hipoteca desde la Ley 5/2019?
- La ley reparte los gastos: el prestamista asume la gestoría, el arancel notarial de la escritura de hipoteca y la inscripción de la garantía en el Registro, y el prestatario paga la tasación. El impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca lo paga el prestamista según la normativa tributaria. Las copias las abona quien las solicite. Revisa tu oferta vinculante para ver el detalle.
- ¿El ITP es igual en toda España?
- No. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que fijan sus propios tipos, tramos y bonificaciones. Por eso el mismo piso puede costar de impuestos cifras muy distintas según dónde esté.
- ¿Hay que tener estos gastos ahorrados antes de la hipoteca?
- Sí, normalmente se pagan con ahorros propios, además de la parte del precio que no financie el banco. Es una de las razones por las que conviene planificar con antelación.
Fuentes
Información orientativa. Este contenido no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal, y las condiciones reales dependen de cada entidad y de tu caso. Cómo elaboramos los contenidos: fuentes y revisión.
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