Cuánto te puede prestar el banco según tu sueldo
Cómo estima un banco el importe máximo de una hipoteca: ratio de endeudamiento, cuota, plazo, ahorro previo y ejemplos ilustrativos con cifras sencillas.
Por el Equipo de DossierHipoteca · Publicado el · Actualizado el · 5 min de lectura
Calcula tu capacidad de endeudamiento
Estimación orientativa con los datos que introduces. No se envía nada a ningún servidor.
Una de las primeras preguntas de quien piensa en comprar casa es cuánto dinero le puede prestar el banco. No existe una cifra mágica que dependa solo del sueldo, pero sí unos criterios bastante repetidos que permiten hacerse una idea razonable antes de visitar ninguna oficina. En esta guía explicamos cómo se razona ese importe máximo y qué datos influyen, con ejemplos sencillos que son meramente ilustrativos.
La idea de fondo: capacidad de pago
Cuando un banco estudia una hipoteca, la pregunta central es si podrás pagar la cuota todos los meses durante muchos años, incluso si cambian algunas circunstancias. La normativa española de crédito inmobiliario exige a las entidades evaluar de forma rigurosa la solvencia del solicitante, y no basarse únicamente en el valor de la vivienda.
Por eso el punto de partida es tu ingreso neto mensual estable (lo que realmente cobras después de impuestos y cotizaciones) y las obligaciones que ya tienes (préstamos, tarjetas a plazos, pensiones alimenticias, alquiler si va a continuar, etc.).
El ratio de endeudamiento
El indicador más citado es el ratio de endeudamiento, que se calcula así:
Ratio de endeudamiento = (cuotas mensuales de deuda ÷ ingresos netos mensuales) × 100
Como referencia orientativa, muchas entidades prefieren que ese porcentaje, incluyendo la nueva hipoteca, no supere aproximadamente el 35 %. No es una norma legal ni un tope universal: algunos bancos son más estrictos, otros admiten algo más si el perfil es muy sólido (ingresos altos, estabilidad, mucho ahorro).
Ejemplo ilustrativo
Imagina una persona con unos ingresos netos de 2.400 € al mes y sin otras deudas.
| Concepto | Importe (ilustrativo) |
|---|---|
| Ingresos netos mensuales | 2.400 € |
| Referencia del 35 % | 840 € |
| Otras cuotas de deuda | 0 € |
| Cuota máxima orientativa de hipoteca | 840 € |
Si esa misma persona tuviera ya un préstamo del coche de 200 € al mes, la cuota disponible para la hipoteca bajaría a unos 640 €. Cada euro de deuda previa reduce el importe que el banco estará dispuesto a prestar.
De la cuota al capital: el papel del plazo y del tipo
La cuota máxima no es el importe del préstamo. Para pasar de una a otro intervienen dos variables:
- El plazo: a más años, menor cuota para el mismo capital, pero más intereses pagados en total. Muchas entidades también limitan el plazo según tu edad, de modo que la hipoteca termine antes de una edad máxima que ellas fijan.
- El tipo de interés: cuanto más alto, menos capital puedes pedir con la misma cuota.
Para hacer números reales puedes usar la calculadora de hipoteca, que calcula la cuota, el ratio de endeudamiento y el porcentaje financiado a partir de los datos que tú introduces. Prueba con varios plazos y tipos para ver cómo cambian los resultados.
El ahorro previo y el porcentaje financiado
La hipoteca rara vez cubre el 100 % de la compra. El banco compara el importe que te presta con el valor de la vivienda (según tasación o precio de compraventa, el menor de los dos en muchas entidades). Esa relación se conoce como LTV (loan to value).
De forma orientativa, es frecuente que se financie hasta un porcentaje alto del valor de una vivienda habitual, y menos en segundas residencias o en perfiles con más riesgo. Esto implica que, además de la parte del precio que no financia el banco, tendrás que pagar con ahorros propios los impuestos y otros gastos de la operación. Tenemos una guía específica sobre ellos: gastos de comprar una vivienda.
Ejemplo ilustrativo de ahorro necesario
Para una vivienda de 200.000 € cuya financiación máxima fuese del 80 %:
| Concepto | Importe (ilustrativo) |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 200.000 € |
| Hipoteca (80 %) | 160.000 € |
| Aportación propia al precio (20 %) | 40.000 € |
| Impuestos y gastos (orden de magnitud 8–12 %) | 16.000–24.000 € |
Las cifras son un ejemplo para entender el orden de magnitud, no una previsión de tu caso. Los impuestos dependen de la comunidad autónoma y del tipo de vivienda.
Qué más influye además del sueldo
El salario no lo es todo. Estos factores pueden mover el importe concedido en un sentido u otro:
- Estabilidad laboral: un contrato indefinido suele valorarse mejor que uno temporal; en el caso de autónomos se estudian varios ejercicios (hay una guía para autónomos).
- Historial de crédito: impagos, deudas en ficheros de morosidad o un uso muy intensivo del crédito restan puntos.
- Otras deudas y avales: se suman a tus obligaciones mensuales.
- Patrimonio y ahorro acreditado: demostrar que ahorras con regularidad ayuda.
- El inmueble: la tasación, su ubicación y su estado condicionan el valor sobre el que se calcula la financiación.
- El número de titulares: sumar ingresos de dos personas amplía la capacidad, pero también las deudas de ambas.
Si quieres conocer con más detalle cómo se ponderan estos elementos, lee qué mira el banco al estudiar tu hipoteca.
Cómo hacer tu propia estimación en cinco pasos
- Suma los ingresos netos mensuales estables de todos los titulares.
- Resta mentalmente las cuotas de deuda que vas a seguir pagando.
- Aplica una referencia prudente de endeudamiento para obtener la cuota máxima orientativa.
- Prueba plazos y tipos en la calculadora para pasar de cuota a capital.
- Comprueba que tienes ahorro suficiente para la aportación propia, los impuestos y un colchón para imprevistos.
Una consideración prudente: no te quedes en el límite. Que el banco te conceda una cifra no significa que debas pedirla entera; deja margen para subidas de tipos (si la hipoteca es variable o mixta), reparaciones, familia o imprevistos.
Presentarte bien ayuda a que te estudien mejor
Con independencia de cuánto te presten, llegar al banco con la información ordenada (ingresos, gastos, deudas, patrimonio y documentos) facilita el estudio de tu solicitud y evita ir y venir con papeles. Puedes consultar la lista de documentos que suelen pedir y, si quieres, preparar un dossier hipotecario en PDF con todo organizado.
Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta de financiación. La concesión de una hipoteca depende siempre de la decisión de cada entidad.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué porcentaje del sueldo puede ir a la cuota de la hipoteca?
- No hay un límite legal único, pero como referencia orientativa muchas entidades prefieren que el conjunto de cuotas de deuda (hipoteca incluida) no supere aproximadamente el 35 % de los ingresos netos mensuales. Cada banco aplica su propia política de riesgos.
- ¿Cuánto dinero necesito ahorrado además de la hipoteca?
- Lo habitual es que la entidad no financie el 100 % del valor de la vivienda, de modo que hay que aportar una parte de la compra con ahorros propios, además de los impuestos y gastos. El porcentaje exacto depende del banco, del tipo de vivienda y de tu perfil.
- ¿Los ingresos de dos titulares se suman?
- Sí, cuando ambos figuran como titulares se suelen sumar los ingresos y también las deudas de los dos. Por eso conviene presentar la documentación de cada titular de forma completa y ordenada.
- ¿Esta guía garantiza que me concedan el importe que calculo?
- No. Es una estimación orientativa. La decisión final la toma cada entidad tras estudiar tu documentación, tu historial de crédito y la tasación del inmueble.
Fuentes
Información orientativa. Este contenido no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal, y las condiciones reales dependen de cada entidad y de tu caso. Cómo elaboramos los contenidos: fuentes y revisión.
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